«Доступное жилье»: как простому смертному получить квартиру

В Кыргызстане с конца марта 2016 года Государственная ипотечная компания начала выдавать первые ипотечные кредиты. За время работы был выдан 491 ипотечный кредит на сумму 563 млн сомов.

Больше половины получивших кредит людей  – жители Нарына, Чаткала, Сулюкты, Таш-Комура и других городов Кыргызстана. При этом, по признанию заместителя председателя ГИК Нуржигита Усенакун уулу, за 6 месяцев работы ипотечной компании около 1,3 тыс. человек отказались от получения кредита.

«Причины могут быть разными, основная – это недостаточное понимание участниками программы общих условий и требований получения ипотечных кредитов, отказ банков – с мотивацией того, что оставшихся доходов после выплаты процентов по ипотеке не хватит для жизни», – пояснил Нуржигит Усенакун уулу.

И правда, причин может быть много, но результаты работы ипотечной компании все же очень низкие. По данным из разных источников, в Кыргызстане сегодня нуждаются в собственном жилье порядка 500 тыс. граждан. Получается, за шесть месяцев работы кредит получили менее 0,1% нуждающихся.

По мнению специалистов Общественного совета при Министерстве экономики, это вполне ожидаемый результат. Главной и единственной причиной, почему люди, так нуждающиеся в жилье, не спешат брать ипотечный кредит, заключается в том, что ипотека на самом деле недоступна для большинства граждан.

«Изучив проект программы, наш общественный совет пришел к мнению, что ГИК не предусматривает «доступное жилье» для большинства граждан страны. Ключевой элемент проекта – уменьшение процентной ставки (10% вместо сложившихся на рынке 25–27%), но это все равно не решает проблемы»,– заявили в ОС Минэкономики.

Напомним, согласно утвержденным условиям максимальная сумма ипотечного кредита по программе «Доступное жилье» составляет 3 млн сомов, срок погашения кредита до 15 лет, процентные ставки от 10-12% годовых в зависимости от суммы первоначального взноса. Минимальный первоначальный взнос составляет 10% от стоимости приобретаемого жилья. Также допускается предоставление дополнительного залога при отсутствии первоначального взноса.

Общественный совет пришел к мнению, что  даже если процент ипотеки будет 0% годовых, то от этого жилье все равно не станет доступным для абсолютного большинства граждан страны.

«В настоящее время на рынке 3-комнатная квартира стоит $45 тыс., и эту сумму нужно вернуть в течение 15 лет (или 180 месяцев) без каких-либо процентов, то гражданин должен будет ежемесячно возвращать по $225. В настоящее время средняя заработная плата в стране составляет примерно $200 в месяц. Если в семье будут работать муж и жена, то их ежемесячный доход составит  $400. Если из этих $400 они ежемесячно будут возвращать по ипотеке $225, то им на проживание останется всего лишь $175, на эти деньги семья не сможет прожить в течение месяца, оплачивать коммунальные услуги, приобретать одежду, еду и так далее»,– пояснили эксперты.

Также нужно учесть, что в течение этих 15 лет в семье будут периоды, когда жена будет уходить в декретный отпуск, отпуск по уходу за ребенком и не будет работать и, следовательно, зарабатывать. В такие периоды семья должна будет возвращать кредит – ежемесячная сумма, которой ($225) будет превышать заработок семьи ($200).

«Таким образом, проект программы предусматривает доступность жилья не для всех граждан, а лишь для небольшой категории граждан с высоким заработком – свыше $500–$600 в месяц. В эту категорию не входят учителя, врачи, милиционеры и другие категории граждан, на которых рассчитана ипотека», – подчеркнули в ОС.

Если даже с учетом нулевой ставки по ипотечному кредиту большинство людей не смогут себе позволить покупку жилья, на кого тогда рассчитана данная программа? И можно ли усовершенствовать условия программы «Доступное жилье 2015–2020», чтобы ее название себя оправдывало?

Члены Общественного совета Минэкономики считают, что можно, и даже предложили варианты решения. Однако они остались проигнорированы. Что предлагают специалисты ОС Минфина?

Вариант №1: Предоставление ипотечного кредита под низкие проценты с увеличением срока погашения кредита

ОС предлагает использовать опыт Канады, где применяется следующая формула: 60 лет (возраст, когда человек выходит на пенсию) минус возраст человека берущего ипотечный кредит (например, ему 25 лет) = 35 лет. Это и есть срок погашения ипотечного кредита, при ставке кредита 1-2% годовых.

Если применить этот способ в Кыргызстане, то, взяв ипотеку на 3-комнатную квартиру стоимостью $45 тыс., погасить кредит за 35 лет под 1-2% можно будет, выплачивая примерно $125 в месяц. То есть семья с доходом $400 в месяц сможет взять такой ипотечный кредит, ежемесячно возвращать кредит с процентами, и у нее останется достаточно денег для проживания ($275).

Идея отличная, правда не ясно, как жить семье на $75 в период, когда женщина будет в декрете и отпуске по уходу за ребенком.

Вариант №2: Снизить себестоимость строящегося жилья за счет выполнения части строительных работ самими гражданами.

В рамках Государственной программы «Доступное жилье 2015–2020» предлагается создать в качестве исполнительного органа программы Государственное учреждение «Доступное жилье» (ГУДЖ), высшим органом которого будет наблюдательный совет.

ГУДЖ в каждом городе, где будет строиться доступное жилье, должно создать местные дирекции, на которые лягут полномочия по распределению строящихся квартир гражданам в соответствии с очередностью. Также на дирекцию будет возложена ответственность по созданию дочерней строительной организации, которая будет строить каркас многоквартирного дома.

«Граждане, которые согласны принять личное участие в дальнейшем строительстве данного дома, создают ЖСК по принципу: один многоквартирный дом – один ЖСК. Дирекция выдает каждому члену организации ипотечный кредит в размере $10 тыс. под 1-2% годовых на 10 лет и каркас многоквартирного дома. Далее ЖСК на общих собраниях своих членов будет самостоятельно решать, каким образом достраивать дом: какие работы выполнять силами его членов, а на какие работы нанимать специалистов, где и по какой цене покупать строительные материалы и тому подобное», – объясняют в совете.

При строительстве дома много работы, которая не требует наличия специальной квалификации, такие работы граждане могут выполнять сами в выходные дни и во время своих трудовых отпусков, считают в Общественном совете Минэкономики КР.

«ЖСК «Конуш» нужно было сделать «шубу» на внешние стены строящегося 5-этажного 60-квартирного дома, расположенного в Бишкеке по улице Колобаева, дом 35. Рыночная цена только на выполнение работ, без стоимости материалов, составляла 25 сомов за 1 квадратный метр, а нужно было сделать шубу на 4 тыс. квадратных метрах, это стоило бы 100 тысяч сомов. ЖСК вышло из ситуации, наняв технику и двух специалистов, а все остальные работы, не требующие квалификации, выполнили сами члены организации. Таким образом, они сэкономили 95 тыс. сомов. Вместо 100 тыс. сомов заплатили в 20 раз меньше – всего 5 тыс. сомов», – привели успешный пример в ОС.

Также можно снизить стоимость и других работ, уверены в ОС Минэкономики КР.

Строительство доступного жилья данным способом может предусматривать следующие условия:

– гражданину для строительства 2-комнатной квартиры предоставляется ипотечный кредит в размере $10 тыс.;

– срок погашения кредита – 10 лет;

– ежемесячная сумма возврата по кредиту – примерно $100;

– гражданин принимает участие в строительстве дома в составе ЖСК.

Вариант №3: Метод ашара

Есть еще один способ строительства доступного жилья, который предлагает рассмотреть ОС Минэкономики – это метод ашара, применяемый фондом «Хабитат–Кыргызстан». Он характерен тем, что помочь в строительстве может каждый своим личным трудом, посильным вкладом. Причем участвуют в этом не только местные жители. Приезжают из соседних городов и областей.

Основную работу по строительству обеспечивают добровольцы, в то время как индивидуальные и корпоративные доноры предоставляют деньги и стройматериалы для строительства домов. Такие дома продают людям, нуждающимся в жилье, без наживы и прибыли. Вырученные средства идут на строительство новых домов.

Если бы государственная программа «Доступное жилье 2015–2020» предусматривала 4–5 способов строительства или приобретения жилья, это расширило бы круг получателей услуг программы.

comments powered by HyperComments
MegaCom – День Ночь – Фев