Продолжающийся кризис стал причиной обвала цен на недвижимость. Что происходит на рынке недвижимости и насколько выгодно сейчас приобретать жилье, news.tj решили узнать у основных участников рынка.
Бизнес в режиме ожидания?
Действительно, если несколько лет назад цены на квартиры в новостройках и даже на рынке вторичного жилья кусались, то сейчас они стремительно опускаются вниз.
Неужели теперь начинает сбываться еще недавно кажущаяся несбыточной мечта многих простых жителей о приобретении своей крыши над головой?
Чтобы узнать, как обстоят дела на рынке недвижимости в действительности, мы решили первым делом посетить строящиеся частниками жилые дома и поинтересоваться, по какой цене продаются там квартиры.
На некоторых стройплощадках мы наблюдали полное запустение и отсутствие работ. По словам охранника строящегося объекта в районе Профсоюзов, из-за отсутствия финансирования и невостребованности квартир строительные работы частично приостановлены.
«Те люди, которые вкладывали свои сбережения в строительство дома, не могут вовремя вносить плату, вот и простаиваем», — говорит один из строителей другого объекта.
Несколько лет назад столичные власти взялись за решение жилищной проблемы, создав ГУП «Строительство доступного жилья». Так, за счет финансовых средств вкладчиков было завершено строительство двух девятиэтажных зданий на улице Хувайдуллоева и двух 12-этажных домов на улице Сохили, в 46-м микрорайоне, с подведёнными линиями энерго- и водоснабжения и канализации, но без внутренней отделки и сантехнического оборудования.
Недавно руководитель ГУП «Строительство доступного жилья» Нурулло Наимов в интервью СМИ заявил, что из-за отсутствия финансирования и своевременных ежемесячных вложений вкладчиков ГУП не может вести полномасштабные строительные работы по постройке нового жилого комплекса на столичной улице Сино.
Мы также поинтересовались ситуацией у риелторов, которые непосредственно занимаются куплей-продажей недвижимости.
«До нынешнего года спрос на квартиры в новых домах был большим», — говорит представитель одной из столичных риелторских компаний Давронбек. – «Строительство жилых домов было выгодным делом. Чем ближе строящийся объект был к центру столицы, тем дороже были его квадратные метры».
По его словам, застройщики предлагали уже готовое жилье под ключ по цене от $1300 за квадратный метр.
«Сейчас цены в зависимости от района колеблются от $700 до 1400 за кв. метр. Недавно к нам обратился один из вкладчиков строительства в центре столицы, он раньше вносил оплату в строительство по $1150 за кв. метр, несколько раз выгодно продавал жилье. Сейчас нуждается в наличности и в ущерб себе готов отдать это жилье за $900 за кв. метр, но и по этой цене у него нет покупателя», — говорит Давронбек.
Издержки строительства
Между тем, по словам строителей, средняя себестоимость строительства одного кв. метра жилья в Душанбе составляет $700 в случае предварительного сноса старой постройки и более $500 при точечной застройке в жилом массиве.
«Это примерно в 2 раза ниже, чем среднерыночная цена, по которой до недавнего времени предлагались квартиры покупателям, — объясняет один из столичных застройщиков. — К примеру, на 1 этаж четырехподъездного блока в 520 кв.м при расчете $700 за «квадрат» в общем расходуется $364 тысячи, куда входит: зарплата работников (в среднем ежемесячный оклад монтажника составляет около тысячи сомони, а использование китайских рабочих обходится еще дешевле); стоимость материалов — в среднем $40 тысяч; непредвиденные расходы на «ускорение» строительства — около $10 тысяч; налоги; оплата стоимости земли и прочее – более $30 тысяч».
По подсчетам собеседника, если на строительство одного этажа четырехподъездного блока в 520 «квадратов» расходуется $364 тысячи, на возведение девятиэтажного блока выходит $3 млн 276 тыс.
А вот при реализации выходит иная сумма. 520 кв.м (один этаж) по $ 1,2 тыс. — выходит сумма в $624 тыс. В расчете на девять этажей получается $5 млн 616 тыс. минус $3 млн 276 тыс. (затраченные средства на строительство), чистыми остается $2 млн 340 тыс.
«Но эта сумма не достанется полностью застройщику из-за административных «издержек» (откатов)», — утверждает собеседник.
По его словам, итоговая сумма дохода строительной компании зависит от условий получения земельного участка под строительство, его местоположения, наличия коммуникаций. И обязательно наличие связей, которые в дальнейшем будут содействовать застройщику – начиная с участия в тендере, непосредственно в ходе самого строительства и до сдачи объекта под ключ. Эта административная составляющая съедает в среднем около 30% дохода.
«При таких затратах минимальная цена продажи 1 кв.м не может быть ниже $1,2 тысячи в готовых постройках, а в домах со свободной планировкой не ниже $700, в противном случае я не смогу выполнить свои обязательства», — говорит застройщик.
«Вторичный» интерес
По словам представителя риелторской компании Давронбека, в старых домах расценки исчисляются от $600 за 1 квадратный метр квартиры, без ремонта, в престижном районе. Предложения есть, но нет спроса.
«На вторичном рынке тоже установился вполне определенный рынок покупателя. Выбор большой, несмотря на то что многие владельцы квартир решили отложить продажу, и поэтому покупатель, особенно с живыми деньгами, может добиться значительных скидок. Продавец вынужден снижать цены из-за того, что у него нет уверенности в благоприятном стечении обстоятельств в ближайшем будущем».
На вторичном рынке много подводных камней, для мошенников эта сфера остается самой «горячей». Покупать квартиру у незнакомца – риск.
«Лучше приобретать «первичку», гарантий честности сделки больше», — уверен собеседник.
Факторы риска на «пятилетку»
Но возникает и другой немаловажный вопрос: что же происходит на рынке недвижимости? Этот вопрос мы попросили прокомментировать эксперта-экономиста Самиджана Насирджанова.
По словам эксперта, 90% всех новостроек была приобретена определенной группой лиц, имеющих сверхдоходы, оставшиеся 10% — это бюджетники или собственники домов, которые были снесены для освобождения участка под строительство.
«Основная масса приобретаемого жилья предназначена для сохранения капиталов, о чем свидетельствует малочисленность светящихся окон в новостройках в вечернее время суток. Массовое строительство в центре началось еще год-полтора назад. Застройщики вкладывают свои оборотные средства и авансовые платежи своих клиентов. Есть также группа лиц, которые работают на рынке, скупая квадратные метры с фундамента, и которые в связи с падением цен вынуждены избавляться от не полностью оплаченного жилья. Из-за снижения курса рубля и падения заработков мигрантов сократились денежные переводы в РТ, это по цепочке отразилось на состоянии покупательной способности населения, что, в свою очередь, повлияло на доходы на внутреннем рынке».
Эксперт считает, что суммы переводов снижаются и можно прогнозировать, что ситуация будет ухудшаться.
«В итоге можно прогнозировать, что цены могут упасть до $400-500 за квадратный метр, но не более, так как меньшая цена не покроет все неофициальные расходы застройщиков. Предложение менее $400 от застройщиков с фундамента может пахнуть мошенничеством. Если весной 2015 года коммерческая недвижимость ближе к проспекту Рудаки предлагалась по стоимости от $2500, то сейчас некоторые продавцы согласны и на 1500 долларов. Но покупателей нет».
По мнению Насирджанова, немаловажную роль сыграло и администрирование валютного курса со стороны НБТ.
«Из-за ручного регулирования курса доллара США, бизнес впал в ожидание, и деловая активность упала. Есть еще несколько политических факторов, которые также могут повлиять на цены на недвижимость. Это возможное вступление в Таможенный союз и ситуация на таджикско-афганской границе. Также новым влияющим фактором будет перемещение и активизация ИГИЛ в Афганистане. Мы уверенно надеемся на РФ, а РФ предлагает вступить в Таможенный союз. Эти факторы тоже могут в одночасье вообще обвалить рынок недвижимости. Новым фактором падения цен может стать недавнее землетрясение. Пока информации по новостройкам после землетрясения нет, но если появится информация о разрушениях в новых домах, то цены поползут вниз из-за массовых предложений по продаже. Оживление рынка, в том числе и деловой активности, в ближайшие 5 лет маловероятно», — уверен эксперт.
