В Кыргызстане с конца марта 2016 года Государственная ипотечная компания начала выдавать первые ипотечные кредиты. За время работы был выдан 491 ипотечный кредит на сумму 563 млн сомов.
Больше половины получивших кредит людей – жители Нарына, Чаткала, Сулюкты, Таш-Комура и других городов Кыргызстана. При этом, по признанию заместителя председателя ГИК Нуржигита Усенакун уулу, за 6 месяцев работы ипотечной компании около 1,3 тыс. человек отказались от получения кредита.
«Причины могут быть разными, основная – это недостаточное понимание участниками программы общих условий и требований получения ипотечных кредитов, отказ банков – с мотивацией того, что оставшихся доходов после выплаты процентов по ипотеке не хватит для жизни», – пояснил Нуржигит Усенакун уулу.
И правда, причин может быть много, но результаты работы ипотечной компании все же очень низкие. По данным из разных источников, в Кыргызстане сегодня нуждаются в собственном жилье порядка 500 тыс. граждан. Получается, за шесть месяцев работы кредит получили менее 0,1% нуждающихся.
По мнению специалистов Общественного совета при Министерстве экономики, это вполне ожидаемый результат. Главной и единственной причиной, почему люди, так нуждающиеся в жилье, не спешат брать ипотечный кредит, заключается в том, что ипотека на самом деле недоступна для большинства граждан.
«Изучив проект программы, наш общественный совет пришел к мнению, что ГИК не предусматривает «доступное жилье» для большинства граждан страны. Ключевой элемент проекта – уменьшение процентной ставки (10% вместо сложившихся на рынке 25–27%), но это все равно не решает проблемы»,– заявили в ОС Минэкономики.
Напомним, согласно утвержденным условиям максимальная сумма ипотечного кредита по программе «Доступное жилье» составляет 3 млн сомов, срок погашения кредита до 15 лет, процентные ставки от 10-12% годовых в зависимости от суммы первоначального взноса. Минимальный первоначальный взнос составляет 10% от стоимости приобретаемого жилья. Также допускается предоставление дополнительного залога при отсутствии первоначального взноса.
Общественный совет пришел к мнению, что даже если процент ипотеки будет 0% годовых, то от этого жилье все равно не станет доступным для абсолютного большинства граждан страны.
«В настоящее время на рынке 3-комнатная квартира стоит $45 тыс., и эту сумму нужно вернуть в течение 15 лет (или 180 месяцев) без каких-либо процентов, то гражданин должен будет ежемесячно возвращать по $225. В настоящее время средняя заработная плата в стране составляет примерно $200 в месяц. Если в семье будут работать муж и жена, то их ежемесячный доход составит $400. Если из этих $400 они ежемесячно будут возвращать по ипотеке $225, то им на проживание останется всего лишь $175, на эти деньги семья не сможет прожить в течение месяца, оплачивать коммунальные услуги, приобретать одежду, еду и так далее»,– пояснили эксперты.
Также нужно учесть, что в течение этих 15 лет в семье будут периоды, когда жена будет уходить в декретный отпуск, отпуск по уходу за ребенком и не будет работать и, следовательно, зарабатывать. В такие периоды семья должна будет возвращать кредит – ежемесячная сумма, которой ($225) будет превышать заработок семьи ($200).
«Таким образом, проект программы предусматривает доступность жилья не для всех граждан, а лишь для небольшой категории граждан с высоким заработком – свыше $500–$600 в месяц. В эту категорию не входят учителя, врачи, милиционеры и другие категории граждан, на которых рассчитана ипотека», – подчеркнули в ОС.
Если даже с учетом нулевой ставки по ипотечному кредиту большинство людей не смогут себе позволить покупку жилья, на кого тогда рассчитана данная программа? И можно ли усовершенствовать условия программы «Доступное жилье 2015–2020», чтобы ее название себя оправдывало?
Члены Общественного совета Минэкономики считают, что можно, и даже предложили варианты решения. Однако они остались проигнорированы. Что предлагают специалисты ОС Минфина?
Вариант №1: Предоставление ипотечного кредита под низкие проценты с увеличением срока погашения кредита
ОС предлагает использовать опыт Канады, где применяется следующая формула: 60 лет (возраст, когда человек выходит на пенсию) минус возраст человека берущего ипотечный кредит (например, ему 25 лет) = 35 лет. Это и есть срок погашения ипотечного кредита, при ставке кредита 1-2% годовых.
Если применить этот способ в Кыргызстане, то, взяв ипотеку на 3-комнатную квартиру стоимостью $45 тыс., погасить кредит за 35 лет под 1-2% можно будет, выплачивая примерно $125 в месяц. То есть семья с доходом $400 в месяц сможет взять такой ипотечный кредит, ежемесячно возвращать кредит с процентами, и у нее останется достаточно денег для проживания ($275).
Идея отличная, правда не ясно, как жить семье на $75 в период, когда женщина будет в декрете и отпуске по уходу за ребенком.
Вариант №2: Снизить себестоимость строящегося жилья за счет выполнения части строительных работ самими гражданами.
В рамках Государственной программы «Доступное жилье 2015–2020» предлагается создать в качестве исполнительного органа программы Государственное учреждение «Доступное жилье» (ГУДЖ), высшим органом которого будет наблюдательный совет.
ГУДЖ в каждом городе, где будет строиться доступное жилье, должно создать местные дирекции, на которые лягут полномочия по распределению строящихся квартир гражданам в соответствии с очередностью. Также на дирекцию будет возложена ответственность по созданию дочерней строительной организации, которая будет строить каркас многоквартирного дома.
«Граждане, которые согласны принять личное участие в дальнейшем строительстве данного дома, создают ЖСК по принципу: один многоквартирный дом – один ЖСК. Дирекция выдает каждому члену организации ипотечный кредит в размере $10 тыс. под 1-2% годовых на 10 лет и каркас многоквартирного дома. Далее ЖСК на общих собраниях своих членов будет самостоятельно решать, каким образом достраивать дом: какие работы выполнять силами его членов, а на какие работы нанимать специалистов, где и по какой цене покупать строительные материалы и тому подобное», – объясняют в совете.
При строительстве дома много работы, которая не требует наличия специальной квалификации, такие работы граждане могут выполнять сами в выходные дни и во время своих трудовых отпусков, считают в Общественном совете Минэкономики КР.
«ЖСК «Конуш» нужно было сделать «шубу» на внешние стены строящегося 5-этажного 60-квартирного дома, расположенного в Бишкеке по улице Колобаева, дом 35. Рыночная цена только на выполнение работ, без стоимости материалов, составляла 25 сомов за 1 квадратный метр, а нужно было сделать шубу на 4 тыс. квадратных метрах, это стоило бы 100 тысяч сомов. ЖСК вышло из ситуации, наняв технику и двух специалистов, а все остальные работы, не требующие квалификации, выполнили сами члены организации. Таким образом, они сэкономили 95 тыс. сомов. Вместо 100 тыс. сомов заплатили в 20 раз меньше – всего 5 тыс. сомов», – привели успешный пример в ОС.
Также можно снизить стоимость и других работ, уверены в ОС Минэкономики КР.
Строительство доступного жилья данным способом может предусматривать следующие условия:
– гражданину для строительства 2-комнатной квартиры предоставляется ипотечный кредит в размере $10 тыс.;
– срок погашения кредита – 10 лет;
– ежемесячная сумма возврата по кредиту – примерно $100;
– гражданин принимает участие в строительстве дома в составе ЖСК.
Вариант №3: Метод ашара
Есть еще один способ строительства доступного жилья, который предлагает рассмотреть ОС Минэкономики – это метод ашара, применяемый фондом «Хабитат–Кыргызстан». Он характерен тем, что помочь в строительстве может каждый своим личным трудом, посильным вкладом. Причем участвуют в этом не только местные жители. Приезжают из соседних городов и областей.
Основную работу по строительству обеспечивают добровольцы, в то время как индивидуальные и корпоративные доноры предоставляют деньги и стройматериалы для строительства домов. Такие дома продают людям, нуждающимся в жилье, без наживы и прибыли. Вырученные средства идут на строительство новых домов.
Если бы государственная программа «Доступное жилье 2015–2020» предусматривала 4–5 способов строительства или приобретения жилья, это расширило бы круг получателей услуг программы.
