Оценочная компания не согласна с доводами следствия по уголовному делу по продаже коттеджей в поселке «Идеал Хаус», сообщают адвокаты задержанных.
По словам адвоката главы оценочной комиссии Бактыгуль Калбаевой, в постановлении о привлечении в качестве обвиняемого Диброва С.В. следователь указывает, что оценочная компания «Капитал +» нарушило условия Договора №17 от 05.04.2017 года, между Фондом государственного имущества и ОсОО «Капитал+», в частности, нарушен п.21 ч.5 Стандартов оценки имущества, а именно, что оценочная компания без наличия на то законных оснований самостоятельно установило и рекомендовало заказчику стартовую цену в 127 000 000 сомов.
С этими утверждениями оценочная компания не согласна: «в указанном договоре говорится об определении стоимости земельного участка с земельными улучшениями (незавершенное строительство). Согласно особых условий к договору оценка проводится с целью приватизации оцениваемого объекта».
«По пункту 7 Стандартов оценки имущества цель, для которой выполняется оценка, является определяющим фактором при выборе вида стоимости. Формулировка целей оценки и выбор соответствующего вида стоимости должны быть согласованы с заказчиком и/или потребителем отчета. Также по пункту 20, выбор вида стоимости зависит от цели, для которой проводится оценка имущества, особенностей имущества, а также условий задания на оценку. Выбор вида стоимости предусматривается при заключении договора на проведение оценки имущества.
Согласно пункту 12 Временных правил деятельности оценщиков и оценочных организаций в КР, утвержденные постановлением правительства, окончание срока исполнения оценщиком условий заключенного договора определяется актом сдачи отчета об оценке», отмечает адвокат.
По ее словам, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете оценщика, «оценка может быть проведена другим оценщиком (повторная оценка)».
«В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению третейским судом по соглашению сторон спора или судом. Следовательно, наш отчет не признан судом недостоверным, и следователь не имеет права утверждать о том, что отчет не достоверен», говорят в оценочной компании.
Помимо этого, следствие ссылается на заключение №1ГЭ-СА от 6 апреля этого года, выполненный Департаментом государственной экспертизы Госархстроя, в котором говорится о том, что отчет имеет недостатки, которые повлияли на результаты на оценки и может использоваться только после устранения указанных недостатков.
«В таком случае, о каком ущербе может идти речь, если следователь не провел повторную оценку другим оценщиком? Согласно пункта 22 Стандарта основных понятий и принципов оценки, рыночная стоимость — расчетная денежная сумма, за которую состоялся бы обмен имущества на дату оценки между готовым купить покупателем и готовым продать продавцом в коммерческой сделке после должного маркетинга, во время которой каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения.
В связи чем возникает вопрос, а что у ФУГИ был покупатель готовый купить эти строения? В указанном Стандарте в пункте 23 раскрывает определения рыночной стоимости имеет свои собственные понятийные рамки: «расчетная денежная сумма…» относится к цене в денежном выражении (обычно в местной валюте), которую нужно заплатить за имущество в коммерческой рыночной сделке. Рыночная стоимость определяется как наиболее вероятная цена и обоснованно достижимая на рынке на дату оценки в соответствии с определением рыночной стоимости. Это взаимовыгодная цена для продавца и покупателя.
Это определение специально исключает увеличение или уменьшение рассчитываемой цены в силу специальных условий или обстоятельств, таких как нетипичное финансирование, обременение договоренности о продаже с обратной арендой, особые соображения или уступки, предоставляемые любому лицу, имеющему отношение к продаже», говорит адвокат.
По ее словам, «… Между готовым купить покупателем…» относится к тому, кто имеет мотивацию, но которого не принуждают к этому. Этот покупатель не заинтересован купить по любой цене. Он покупает с учетом рыночной стоимости и в соответствии с текущими рыночными прогнозами, которые возможно достоверно доказать и продемонстрировать. Предполагаемый покупатель не заплатит более высокую цену, чем та, которую требует рынок.
«Текущий владелец имущества включен в число тех, кто образует «рынок». Оценщик не должен делать нереалистичные предположения относительно рыночных условий или предполагать уровень рыночной стоимости выше того, который является обоснованно достижимым. При этом «… готовый продать продавец…» не является ни продавцом, который готов продать в силу своего слишком большого желания или принуждения по любой цене, ни продавцом, настроенным на получение цены, которая не может считаться обоснованной на текущем рынке. Готовый продать продавец имеет мотивацию продать недвижимость на рыночных условиях за лучшую, возможно достижимую цену, на (открытом) рынке после должного маркетинга, какой бы ни была эта цена», отмечает оценочная компания, которую цитирует адвокат.
По словам защитника, фактические обстоятельства реального владельца не рассматриваются, так как «готовый продать продавец» является предполагаемым продавцом. Строения и земельный участок был реализован на открытом рынке путем проведения аукциона. «… И без принуждения…» означает, что каждая сторона заинтересована в том, чтобы совершить сделку, но ни одну из сторон не заставляют или не принуждают против желания заключить ее.
Следствие ссылается на заключение, выполненное Департаментом госэкспертизы Госархстроя. По словам адвоката, данное заключение было проведено с нарушениями Стандарта требований к содержанию оформлений отчета по оценке. Рецензирование отчетов об оценке имеют право проводить оценщики — члены экспертного совета саморегулируемых общественных объединений оценщиков, и имеющие опыт практической профессиональной деятельности не менее 5 лет, или оценщики, получившие соответствующие полномочия от уполномоченного государственного органа.
Как отмечает адвокат, стандарты оценки не распространяются на деятельность Департамента Госэкспертизы и его сотрудников, руководство Госстроя КР фактически подтверждает, что проведение экспертизы отчетов об оценке недвижимости не входит в функциональные обязанности этого ведомства.
Кроме этого, Департамент является госучреждением. Адвокат подчеркивает, что услуги проведения экспертизы отчетов об оценке недвижимости Департаментом не указаны в Реестре госуслуг. Оценочная деятельность в Кыргызстане осуществляется на коммерческой основе и утверждение, что сотрудник Департамента имеет стаж в оценочной деятельности с 1996 года указывает на нарушение закона КР «О государственной гражданской службе и муниципальной службе», т.е. госслужащий не имеет право заниматься лично или через доверенных лиц предпринимательской деятельностью.
«На запрос в министерство экономики КР (как уполномоченного органа по регулированию оценочной деятельности) с целью уточнения компетенции и правовой основы деятельности эксперта-оценщика Госэкспертизы получен ответ о том, что соответствующего порядка проведения государственной экспертизы отчетов по оценке недвижимости не имеется, полномочия сотруднику Госэкспертизы не предоставлялись», рассказывает адвокат.
«Следователь считает, что после установления рыночной стоимости оценочная компания в нарушение требований Стандартов оценки применила не имеющего под собой основания скидки к установлению рыночной стоимости 212 663 945 сомов. Что именно было нарушено и какие пункты, и части при этом не указывают. Применение скидок при определении рыночной стоимости не отражаются в Стандартах оценки, но указываются в Методологии оценки, что не имеет никакого отношения к Стандартам оценки имущества. При проведении оценки также были применены Методические рекомендации по оценке стоимости имущества, утвержденные правительственным постановлением.
Рыночную стоимость следует понимать, как стоимость имущества, рассчитанную безотносительно к затратам на его покупку или продажу и без учета любых связанных со сделкой налогов», говорит адвокат.
По ее словам, согласно Правил государственной регистрации прав и обременений (ограничений) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности или пользования на данный земельный участок, разрешения на строительство и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства (при системной регистрации — кадастровый план, при явочной регистрации — технический паспорт).
В связи с этим, ОсОО «Капитал+» запросило в ФУГИ необходимый перечень документов — разрешение на строительство, и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства. Данные документы не были предоставлены, поэтому оценщики засомневались в законности регистрации объектов незавершенного строительства. Однако запрашиваемых документов в наличии не оказалось.
Ни Гражданский кодекс, ни закон “О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” не указывают объекты незавершенного строительства в качестве самостоятельных объектов недвижимости, относя их либо к зданиям и сооружениям, либо к иным видам недвижимости, либо вовсе не включая их в состав объектов недвижимости. Однако порядок госрегистрации объектов незавершенного строительства находит закрепление в Правилах госрегистрации прав и обременений (ограничений) прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В них говорится, что для регистрации необходимо предоставить разрешение на строительство и проектно-сметную документацию.
Б. Калбаева отмечает: «И опять возникает вопрос как Госрегистр, оформляя технические паспорта на незавершенное строительство, определил степень готовности данных сооружений не имея разрешение на строительство и проектно-сметную документацию на эти строения».
По словам адвоката, выходит, что «фактически государство реализовало земельный участок без строений, так как согласно законодательства КР разрешения на строительство не имелось, проектно-сметной документации нет. Назначение земельного участка «земли населенных пунктов», так согласно ст.77 Земельного кодекса КР, такие земли используются в соответствии с градостроительной документацией и правилами застройки и землепользования.
Так же согласно ст.37 закона «О градостроительстве и архитектуре Кыргызской Республики», строительство не может осуществляться без градостроительно-архитектурной документации.
Б.Калбаева отмечает, что по «Идеал Хаусу» требуется провести дополнительные затраты, необходимые на благоустройство участка, связанные с особенностями его локального местоположения и географических условий: “Об этом почему-то умалчивают. А ведь затраты на указанные работы будут большими. Необходимо провести ряд работ, а именно: устройство подъездных дорог со стороны ул.Д.Садырбаева с учетом разработки проекта, согласования с коммунальными службами, МЧС, местными органами управления, ГАСК и др., а также сдачи объекта в эксплуатацию. Помимо этого, требуется возведение автомобильного моста через р.Ала-Арча. С учетом разработки проекта, согласования с коммунальными службами, МЧС, местными органами управления, ГАСК и др., а также сдачи объекта в эксплуатацию и укреплением береговой и прибрежной зон реки. Предстоит проводить работы по разбивке участка на внутренние дороги и их устройство. Необходима разбивка участка на участки под незавершенным стоительством”.
Помимо этого, по словам адвоката, нужно заниматься прокладкой внутренних комуникаций на участке, (водопровод, канализация, электричество), устройством очистительных систем.
Как рассказала адвокат, строительство объектов было начато в июне 2009 года и приостановлено в апреле 2010 года. При этом не была произведена консервация объектов оценки.
Между тем, для установления факта пригодности конструктивных элементов, необходимо провести строительно -техническую экспертизу. Все эти факторы влияют на стоимость данных объектов.
По словам адвоката, еще один немаловажный фактор, это риск судебных разбирательств в отношении данного имущества.
Данный земельный участок с незавершенным строительством выставлялся несколько раз на аукцион начиная с 2015 года по цене 242 млн. сома, но не был реализован из-за отсутствия заявок.
