В южной столице продолжается процесс варварской – иначе и не скажешь – застройки города. И это ставит ряд очень сложных вопросов, которые нужно рассматривать в комплексе. Об этом в своей статье на turanpress.kz пишет Данияр Ашимбаев:
Новейшая история Алматы
Процесс сноса одно- и двухэтажного Алматы идет много десятилетий. С момента переноса сюда столицы город растет, перестраивается, модернизируется. Для возведения новых (тогда еще) правительственных зданий, институтов, больниц, театров, школ, расширения улиц было снесено немало старых домов. Этот процесс всегда вызывал недовольство и сегодняшняя критика по поводу сноса и застройки на самом деле далеко не нова. Вместе с тем, новая застройка, особенно в позднесоветский период, имела мощную социальную составляющую, что примеряло с ней население. В новых 4–5–9-этажных домах получали бесплатное жилье представители всех социальных слоев. Новые районы и микрорайоны были обеспечены школами, детскими садами, дворовыми площадками, гаражами, коммунальной инфраструктурой, рассчитанной не исходя из финансовых интересов, а в соответствии с санитарными и экологическими нормативами.
Ситуация изменилась с началом 90-х: ни страна в целом, ни в город в частности не были готовы к приходу капитализма. Свое место под солнцем потребовали банки, офисы, рестораны, коммерческие магазины, казино, ночные клубы, «комки» и барахолки. Что-то строилось с «нуля», что-то – на базе захваченных и/или приватизированных объектов. Первыми в борьбе пали многочисленные проектные институты, сотрудники которых оказались на вольных хлебах, а помещения стали офисными зданиями. За ними последовали детские сады, представлявшие собой удобное офисное помещение. Дальше – больше. Алматы 90-х, которую многие уже успели забыть – это киоски, игорные заведения и обменники на каждом углу. В новостях – заказные убийства, митинги, рэкет, наркотики, конкурсы красоты, реклама банков и финансовых пирамид. В начале 2000-х темп начал немного сбиваться. Эпоха Нуркадилова, Кулмаханова и Храпунова закончилась.
Криминал с улиц потихоньку был вытеснен, комки снесены (что привело к ажиотажному спросу на квартиры на первых этажах). Тасмагамбетов начал модернизацию дворов, ускорил строительство развязок и ремонт центра. Но идиллия продолжалась недолго. Цены на нефть пошли вверх, а банки получили доступ к дешевым зарубежным кредитам. Не имея других инструментов для вложения, финансовые потоки пошли на рынок недвижимости. Самый большой город в стране быстро исчерпал резервы квадратных метров и началось массовое возведение ЖК. Расцвели ипотека и долевое строительство, причем – как обычно – опережая нормативно-правовую базу. В новые финансово-строительные пищевые цепочки быстро встроились бизнес-элита и государственный аппарат страны.
На место прежних игроков массово приходили новые. Бывшее Главное управление по строительству в Алматы и области («Аллматыкурылыс») стало больше известно карьерным ростом своих руководителей: глава холдинга Ермегияев возглавлял партию «Отан», его первый зам Атамкулов – «Казахстан темир жолы», а сын – «Астана-Экспо». Другой некогда основной важнейший объект городской строительной индустрии – Алматинский домостроительный комбинат – в итоге стал ТРЦ «АДК», причем мало кто уже помнит, что такое это самое «АДК».
Под застройку начали безжалостно «очищать» площади. Бурный рост цен, внутренняя и внешняя миграция привели к росту гетто вокруг Алматы, появлению профессиональных рантье, скупающих и сдающих квартиры в старых и новых домах. Культура, досуг, общепит и торговля торжественно объединились в ТРЦ. Возник концепция «регионального финансового центра», а заодно начался бум не только на ЖК, но и на бизнес-центры.
Все это росло и пухло, воплощая новую «алматинскую мечту», до 2008 года, когда вдруг выяснилось, что начался мировой финансовый кризис, который быстро добрался до глобализированного Казахстана. Денег вдруг стало мало, потом – очень мало. Проблема была в том, что очень многие привыкли к сверхприбыли и пытались ее извлекать и далее. Пошли передел собственности и борьба за финансовые потоки (наверху), митинги ипотечников и дольщиков (внизу).
Высшая власть выделила на спасение экономики 10 миллиардов, за которые все дружно благодарили президента, но куда они делись в итоге – никто старается не вспоминать. Считается, что половина ушла на поддержку финансового сектора, другая – на спасение строительной сферы, но более конкретная информация очень быстро забылась.
Разгребанием завалов занялся новый аким Есимов, на которого свалились и дольщики, и ипотечники, и жители гетто, которые в итоге были прирезаны к городу и оснащены коммунальной инфраструктурой. Старострой был закончен, включая метро, начатое еще в 1988 г. Экономика потихоньку ожила, а вместе с ними новые ЖК и ТРЦ. Последние стали сменять умирающую городскую промышленность, обосновавшись на территории закрывающихся заводов и отчасти унаследую их названия.
Состав ключевых застройщиков изменился, как и структура собственности. Если не вдаваться в финансовую сторону вопроса, то жизнь вдруг стала весьма спокойной. Акимат воевал с барахолками, которые упорно пытался сдвинуть за некую «красную линию» – термин больше политический, чем правовой.
Нужно отметить и то, что государство в виде многочисленных и малопонятных операторов начала становится активным участником строительного бизнеса, а реформа 2015 года привела к децентрализации архитектурно-строительного контроля, управления земельными активами и отмене государственной приемки жилья. Правительство технично спихнуло эти вопросы в ведение акиматов.
В Алматы за эти годы сменилось два акима – политик Байбек и хозяйственник Сагинтаев. Первый попытался переформатировать город под новую для Казахстана идеологию – с пешеходными зонами, ограничением автомобильного движения, сносом заборов для «открытия» пространства, тотальным внедрением парковок.
Его сменил экс-премьер Сагинтаев, относящийся к распространенной в Казахстане категории влиятельных, но абсолютно неэффективных чиновников, страдающих к тому же «столичным синдромом». Синдром этот достаточно распространен: любое принимаемое решение не может быть «навязанным» извне (разве что в виде поручения президента), в силу чего чиновники, никого и ничего не слушая, упорно изобретают колесо и наступают на грабли.
Кому нужны муравейники?
Массовая застройка городских территорий (речь не только об Алматы), не контролируемая ни сверху, ни снизу, интересна с точки зрения очень простого вопроса – «зачем?». С одной стороны, мы имеем множество программ строительства социального жилья, где коррупционные схемы достаточно очевидны. Даже проведенное по требованию президента сокращение числа операторов жилищных программ особой роли, наверное, не сыграет, ибо встроено оно в другую пищевую цепочку.
Новое строительство осуществляется за счет государственного субсидирования и льготного кредитования как предложения, так и спроса на рынке жилья. Существует множество программ, включая недавнее открытие доступа части населения к своим пенсионным накоплениям, которое было направлено прежде всего на приобретение жилья на первичном рынке. С точки зрения правительственной статистики рост строительства играет очень большую роль, поскольку, учитывая общее количество вводимых квадратных метров, он дает возможность рисовать «несырьевой» экономический рост, в который можно включать и ежегодную замену бордюров. При этом, что характерно, практически не развивается промышленность строительных материалов, а заодно не обеспечивается и занятость, поскольку огромные массивы работ проводятся с участием иностранной рабочей силы – как легальной, так и гастарбайтеров.
Вопрос в том, для кого предназначены многочисленные ЖК? Под их строительство продаются – без особой огласки – земельные участки, в том числе и за счет сноса «старого жилья», даром что находящегося уже несколько десятилетий в частной собственности. Самые безумные проекты, включая «человейники», легко получают «одобрямс» акиматов, который очень печется о том, чтобы «инвестор мог получить прибыль».
Если говорить о наиболее обеспеченных слоях населения, то их на рынке недвижимости интересуют коттеджи, виллы и замки в верхней части той же Алматы и за рубежом (о чем с удовольствием пишут те же анонимные телеграм-каналы). Социальное жилье возводится в «непрестижной» северной и западной частях города, там же продолжают расти гетто, где живут трудовые мигранты из среднеазиатских республик и южных областей Казахстана.
Жилье в новых ЖК могут позволить себе госслужащие, ипотечники из худеющего среднего класса города, чуть разбогатевшие жители соседних регионов, стремящиеся жить в Алматы, точнее в «центре Алматы». Но эти категории не обеспечивают и четверти уже введенного жилья в южной столице. Значительная часть как квартир, так и целых домов оседает в собственности БВУ из-за невозможности погасить кредиты как ипотечниками, так и застройщиками. Эта проблема, как мы знаем, существует уже полтора десятилетия, но наиболее логичная возможность почистить банковские балансы – распродажа залогового имущества – может спровоцировать резкое падение цен на недвижимость, в чем никто из ключевых игроков не заинтересован. Поэтому залоговые квадратные километры годами ждут своей участи, потихоньку меняют владельцев или спихиваются государству.
Другой массовой категорией покупателей недвижимости в ЖК являются наши славные рантье, которые составляют до трети владельцев новых квартир в Алматы. Рынок тут достаточно хорошо отработан, охватывая от долгосрочной до почасовой аренды. Этот сектор, как представляется, должен вызывать вопросы и у полиции, и у фискальных структур, но, думается, там «все схвачено».
Вообще, строительно-жилищный рынок рынков в полном смысле назвать сложно. Это система пищевых цепочек, связанных с контролем бюджетных потоков по различным госпрограммам и наличием картельного сговора между институтами, легально и нелегально регулирующими ценообразование и доходы от отрасли. Отдельного рассмотрения требуют многочисленные государственные строительные программы, в первую очередь в Нур-Султане и Туркестане, а также инициированный недавно проект «реновации» больничной инфраструктуры. Несмотря на то, что контроль за эффективностью данных проектов по известным причинам минимален, к нему добавляются «задания» квазигосударственному сектору по реализации тех или иных проектов, которые осуществляются холдингами и нацкомпаниями вообще без всякого контроля.
Таким образом, строительство в современном Казахстане представляет собой огромный коррупционный массив, в котором слишком много бенефициаров, чтобы сломать эту систему. Проще заменить некоторых бенефициаров, чем систему.
С другой стороны, реализуемый акиматом Алматы курс на массовую застройку города многоэтажными ЖК, представляет собой реальную угрозу городской экологии и инфраструктуре. Кажется, уже нет смысла лишний раз говорить о дальнейшем ухудшении продуваемости города и массовой вырубке зеленых насаждений, которые заменяются полудохлыми декоративными саженцами (видимо, по аналогии с бордюрами-однолетниками). Транспортная сеть города даже с учетом всех построенных развязок и попыток развивать общественный транспорт, как представляется, в центральных районах исчерпала все резервы. Старая коммунальная инфраструктура, к которой подключаются новые дома, также дышит на ладан. Развитие дошкольных и средних учебных заведений осуществляется путем возведения пристроек к уже существующим объектам. Дальнейшее уплотнение застройки ведет к большой скученности населения и перегрузке инфраструктуры. Новые ЖК представляющие собой что называется и муравейники и скопища муравейников резко увеличивают загрязнение атмосферы, сами не имеют адекватной продуваемости и лишают ее других (вместе с солнечным светом).
Понятно, что в городе немало ветхого жилья, которое уже сложно реконструировать, но к этому вопросу нужен комплексный подход, с учетом рассмотрения экологических, санитарных, инфраструктурных, логистических и иных факторов, а не только коммерческого и коррупционного подхода. К сожалению, нужно признать, что этот экзамен команда нынешнего акима провалила полностью. Можно, конечно, вспомнить многочисленные поручения первого президента и главы государства по развитию Алматы, которые городские власти упорно игнорируют.
Представляется, что сегодняшняя ситуация позволяет сделать немало выводов – в первую очередь, по совершенствованию общественного и политического контроля над деятельностью местной исполнительности власти, особенно в преддверии предстоящих выборов акимов и анонсированных проектов развития местного самоуправления. Нуждается хоть в каких-то ограничениях и контроле строительный комплекс страны. А что касается нынешних городских властей, то очень хотелось бы, чтобы президент принял решение, которое «может их расстроить».
Возникает интересный вопрос и об идеологии новой застройки Алматы, поскольку социального значения она явно давно не имеет. Город представляет собой памятник классической советской архитектуры с одной стороны и является плодом работы именитых казахстанских архитекторов и строителей, чью работу заказывал и принимал лично Кунаев – с другой стороны. Назарбаев, не оспаривая авторитет предшественника, воздвиг новую столицу – Астану, точнее уже Нур-Султан. Кроме того, под его руководством был начат процесс преобразования Туркестана, объявленного «духовной столицей тюркского мира».
А что остается южной столице? Концепция РФЦА скончалась, затем ее в виде МФЦА перехватила новая столица. В новую столицу утащили и идею культурного, образовательного, туристического центров (хотя не скажу, что успешно). От науки остались только памятники да помещения институтов. Мегаполис продолжает расти, но несмотря на все принятые генпланы – достаточно бессистемно. О проекте создания четырех городов-спутников практически забыли, хотя не удивляюсь, если какое-то освоение бюджетных средств в этих направлениях продолжает идти.
Главная фишка Алматы, как мне кажется, в том, что она не вписывается в предлагаемые сверху концепции его развития. Сила города в интеллигентности, незашоренности мышления населения, гармоничности с окружающей средой. Она в горах, речках, старых зеленых двориках, в нескольких поколениях горожан-носителей городской культуры и интеллигентности. В музеях, театрах, библиотеках, парках, памятниках, скверах, архивах. В лабиринтах старых улочек и уцелевших еще столетних домах. В общем, во всем том, что пытаются присвоить и уничтожить дорвавшиеся до власти и богатства чиновничество и олигархат.
